La exigencia de una póliza de cumplimiento, la revisión de un perito y el concepto del revisor son clave. Consulte a gremios como la Sociedad Caldense de Ingenieros, Lonja de Propiedad Raíz o Camacol.
"Ese es el patrimonio de toda una vida, por eso lo más importante antes de comprar es constatar".
La frase de la Lonja de Propiedad Raíz de Caldas hace alusión a la importancia de que los usuarios estén prevenidos y tengan en cuentas varios aspectos antes de comprar vivienda, ante la serie de problemas que se han conocido en Manizales y en el país, por de apartamentos y conjuntos sin licencias de construcción y vulnerabilidad sísmica.
Los hechos recientes y puntuales en la ciudad incluyen casos como la evacuación preventiva de los apartamentos y locales del edificio Shalom 3 en la Avenida Santander, al no cumplir con la Norma de Sismorresistencia, unido a una edificación en el barrio Minitas que se hizo, al parecer, en una franja de protección ambiental sin licencia y otra en La Carola que se fabricó sin licencia, pero después radicaron el permiso.
De allí el llamado a blindarse, y conocer más de la Ley de Vivienda Segura del 2016 y del decreto 282 del 2019, que incluyeron nuevos candados o exigencias que tienen que seguir los constructores y que le permiten que usted también pueda exigir y saber quién responde si ocurre algún problema con su propiedad.
Con la colaboración de la Sociedad Caldense de Ingenieros y Arquitectos de Caldas, la Sociedad Colombiana de Ingenieros, la Lonja de Propiedad Raíz, la Secretaría de Gobierno, interventores como Guillermo Hurtado, la Curaduría Urbana Número 1 y la Sociedad de Consumidores de Manizales y Caldas, presentamos algunas recomendaciones.
1. Si va a comprar
Tenga en cuenta que, al igual que cualquier otro bien de consumo directo, la vivienda tiene que cumplir con unas garantías, e incluir conceptos de calidad, seguridad e idoneidad. Esta es de 10 años, y un año en acabados. Además tiene que satisfacer sus necesidades básicas, como servicios básicos, energía, gas, acueducto y alcantarillado y responder por su infraestructura. El llamado es a que exija una póliza de garantía como propietario de vivienda nueva.
2. El Decreto 282 del 2019 sobre protección para el comprador de vivienda nueva reglamenta la obligación del constructor de amparar o cubrir los perjuicios patrimoniales que se les causen a los propietarios de vivienda nueva, cuando dentro de los 10 años siguientes a la expedición de la Certificación Técnica de Ocupación se presenten algunos problemas, contemplados en el numeral 3 del artículo 2060 de Código Civil. Estos son:
a. Edificio en ruina: impide su habitabilidad u ocupación, debido al riesgo de pérdida de vidas humanas.
b. Amenaza de ruina: deterioro, defecto o deficiencia de la edificación, con riesgo de pérdida de vidas humanas.
c. Vicio de la construcción: fallas generadas en los diseños o planos estructurales y/o el proceso constructivo.
d. Vicio del suelo: fallas generadas en el suelo y/o en la construcción de la cimentación de la edificación.
e. Vicio de los materiales: fallas o defectos de los materiales utilizados en el proceso constructivo de la edificación.
3. Con la Ley de Vivienda Segura, la 1796 del 2016, mal llamada Ley Antispace, quedó claro que al momento de presentar el proyecto ante el curador, se requiere un aval adicional de un ingeniero calculista independiente, además de tener la revisión de oficio de la curaduría. Debe existir una supervision técnica a través de la cual se emite un certificado de ocupación, lo que significa que la obra se ejecutó de acuerdo con los planos. Este certificado se debe registrar en la Notaria y quedar en el Folio de Matrícula Inmobiliaria o certificado de tradición. Exija esos documentos.
4. Tenga en cuenta que en las edificaciones de más de 2 mil metros cuadrados tienen que responder el constructor y la misma interventoría. Las construcciones inferiores a este metraje deben tener la autorización de inmuebles, definida en el decreto 1077 del 2015, expedido por la inspección de control urbano, previa verificación de que cumplieron las condiciones en la licencia de construcción. Pida esas certificaciones.
5. Los expertos reconocen que en este sector hay mucha informalidad y vendedores de propiedada raíz, catalogados como turistas de la construcción. Verifique que la firma es idónea y que tenga todos sus trámites en la curaduría.
6. Asesórese de un amigo o alguien que conozca más sobre el tema, para comprobar su idoneidad. Consulte la afiliación de esa firma en gremios como Camacol, Sociedad Colombiana de Ingenieros y Arquitectos, Lonja de Propiedad Raíz o por lo menos en un ente que los esté revisando. Pregunte por su experiencia.
7. Cuando usted va a comprar vivienda, generalmente se acerca a un banco para que le dé un crédito hipotecario. Aproveche esta oportunidad, ya que las entidades financieras no sueltan un solo peso sin enviar a peritos del banco para verificar todos los reglamentos. Usted como potencial comprador tiene derecho a exigirlos.
8. Compruebe que la licencia aprobada no tuvo modificaciones, y que cumple con las normas de sismorresistencia y que todo está de acuerdo con los planos aprobados. De lo contario hay una falta. Usted está comprando, por lo tanto el constructor tienen toda la obligación de mostrarle los informes sobre la construcción y el avance de la obra.
9. Póngale sentido común a su compra. Aunque es complicado que todos los proyectos tengan licencia de construcción, ya que muchos están en preventa y muchos usuarios compran sobre planos, con el fin de buscar un mejor descuento, supedite el negocio a la obtencion de la licencia y a que, además de que se haya solicitado, esté expedida o ejecutoriada.
10. Antes de firmar la escritura de compraventa es importante que la lea a conciencia o asesórese de una persona idónea, ya que en ocasiones en este documento el constructor incluye potestades que no son convenientes y que lo pueden terminar afectando a usted o al conjunto de apartamentos donde va a vivir.
Si ya compró y hay problemas...
1. El primer responsable es el constructor o urbanizador, y no se puede salir con la respuesta olímpica de que ya entregó las viviendas. Usted está protegido por ley, y puede acudir ante la Superintendencia de Industria y Comercio para el cumplimiento de la garantía legal. La Ley 1480 del 2011 sobre el Estatuto del Consumidor garantiza este derecho. Acuda a una reclamación directa ante las asociaciones de consumidores para iniciar un proceso. Ese derecho tiene que garantizarlo la Red nacional de protección al consumidor, a través de las superintendencias, alcaldías y gobernaciones.
2. Aunque este se convierte en un negocio entre dos particulares, usted puede acudir a las inspecciones de Policía, delegadas después del 2017 por las secretarías de Gobierno como entidades de control urbano. También puede presentar una demanda de responsabilidad civil sobre omisiones y otra demanda penal por estafa.
Hechos graves
En Colombia se han presentado hechos graves en construcciones, como los ocurridos en el 2013 y el 2017 con el desplome de los edificios Space en Medellín y el Blas de Lezo en Cartagena. Colapsaron por fallas estructurales.
Los documentos
Recuerde que todas las constructoras deben tener:
* Licencia de construcción, estudios arquitectónicos, estructurales, de suelos, de sismorresistencia, valoración del área de ocupación y construcción, acreditación de propiedad y certificado de citación de vecinos o terceros.
*El Reglamento Colombiano de Construcción Sismorresistencia (NSR - 10) exige que el inmueble tenga licencia ambiental y que respete el espacio público. Según el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), el predio debe cumplir con los índices de construcción: altura, espacio, uso de suelo.
* Los constructores deben entregar unos estudios a la curaduría en los que se describa la calidad del suelo, el tipo de estructura, el esquema de protección contra el fuego, la resistencia y calidad de los materiales, el tipo de proceso de construcción y el sistema de evacuación, circulación y ventilación.